The Industrial Revolution of Affordable and Sustainable Housing | La Revolución Industrial de la Vivienda Asequible y Sostenible
David Bravo
[En castellano más abajo]
Expensive and dirty homes
Access to decent and affordable housing remains one of the greatest sources of social and environmental injustice in Spain. It already was before the COVID-19 pandemic and will continue to be so in the immediate future. From the 1950s, when the Franco dictatorship set out to "convert proletarians into owners", until well into the 21st century, when the bursting of the housing bubble left hundreds of thousands of families evicted by a draconian mortgage law while Public coffers rescued banks, administrations at all levels have prioritized private property over public rental. The systematic sale of protected housing, tax exemptions to promote mortgage purchases and the dearth of the public housing stock - ten times lower than the European average - have exposed the Spanish population to one of the highest housing cost overburden rates in Europe.
In an economy excessively dependent on mass tourism and the real estate sector, urban centers are being devastated by gentrification, which expels working classes and new generations towards sprawling peripheries where they become victims of car dependence. Moreover, despite its considerable weight in the state GDP, the building industry has not been able to refurbish deteriorated buildings, stuck with poor accessibility and inefficient energy consumption. Nor has it been able to renew itself to overcome the use of highly polluting materials such as reinforced concrete, responsible for energy waste squandering and 6% of global CO₂ emissions.
Affordable housing as an in-kind Universal Basic Income
Despite being a serious problem, housing can also be a great solution. Innovation in affordable and sustainable housing policies can be one of the most effective recipes to tackle the economic, social and environmental crises that lie ahead. To begin with, public housing can behave as an in-kind Universal Basic Income (UBI). In sufficient quantities - close to European normality - and in a proper territorial distribution - avoiding the formation of peripheral ghettos -, a good rental public housing stock would alleviate the high proportion of income that households dedicate to paying for a dwelling. This would result in the revival of domestic consumption and local retail commerce, in addition to cushioning the social costs of the destruction of jobs that automation may bring in the coming decades. It would also hinder the blackmail of job insecurity and provide workers with more free time for leisure, training, or citizen participation.
All of these benefits are often stressed out in defense of the monetary UBI, but there are others that would only be realized through a residential UBI. On the one hand, the risk that landowners could absorb the new liquidity that the population would get by making rents or mortgages more expensive is unlikely with a residential UBI, since a large part of the housing supply would be in the hands of the public administration. On the other hand, by easing the urge to crowd into centers of economic activity, the monetary UBI could cause a centrifugation of the population to sprawling peripheries where house prices are lower. This dispersion would lead to negative externalities for the common good, such as an increasing cost of infrastructure and services, energy waste, territorial depredation or the increase in pollution and greenhouse emissions. Instead, the residential UBI would avoid these effects if it was implemented through urban-planning strategies that guarantee the correct distribution of the affordable housing stock in blended and compact neighborhoods, namely, equipped, walkable, and well served by public transport.
A Green New Deal for sustainable housing
In regard to prefabrication, the building sector remains backward and out of touch.. As the automotive industry, household appliances, and information and communication technologies (ICT) have experienced an exponential evolution in the last century, building remains stagnant in desires for excessive consistency and durability that make it more inefficient, unfair and unsustainable in economic, social, and environmental terms. The use of heavy and irreversible materials such as brick, steel and, especially, reinforced concrete, generates a large number of negative externalities, both in construction and in the maintenance, and demolition of buildings.
On the other hand, the industrialization of prefabricated, light and dry - without consuming water - modules entails innumerable environmental benefits in the field of construction or rehabilitation of comfortable, accessible homes with high thermal and energy performance. Given the high demand for affordable housing, this industry could revolutionize the reconversion of obsolete, polluting and highly subsidized sectors such as automotive or tourism industries. A Green New Deal focused on the industrialization of sustainable construction components would be perfectly aligned with the objectives of the European Green Deal and would justify its financing with EU funds, since it would create added value in social and environmental terms. From a social point of view, it would contribute greatly to the relocation and diversification of productive activity, as well as to the creation of tens of thousands of qualified and stable jobs. From an environmental point of view, it would serve to mitigate to a large extent polluting emissions, waste of water and energy dependence.
Within the field of prefabrication, there are two trends that are especially innovative in ecological terms. One example is the reuse of shipping containers, which makes the most of its lightness and load-bearing capacity, avoiding the energy consumption of melting steel or the waste of water that the use of concrete implies. Another example includes the use of cross-laminated timber (CLT) modules extracted from local plantations - which have been fixing carbon during their growth - combining high thermal and structural performance in a single lightweight and precise material. In both cases, not only the works are substantially shortened and cheapened, but the demolition and management of rubble is also avoided, since the modular components are removable, transportable and reusable in other buildings. At the end of the day, all this benefits could entail an entire industrial revolution based on sustainable construction, the creation of quality jobs and the defense of the right to housing and the right to the city. After all, is there a more effective recipe to get out of the crisis?
Casas sucias y caras
La dificultad de acceso a una vivienda digna y asequible es una de las mayores fuentes de injusticia social y ambiental en España. Ya lo era antes de la pandemia de COVID-19 y lo seguirá siendo en el futuro inmediato. Desde los años cincuenta, cuando la dictadura franquista se propuso «convertir a los proletarios en propietarios», hasta bien entrado el siglo XXI, cuando el estallido de la burbuja inmobiliaria se saldó con centenares de miles de familias desahuciadas por una ley hipotecaria draconiana mientras las arcas públicas rescataban a la banca, las administraciones de todos los niveles han priorizado la propiedad privada frente al alquiler público. La venta sistemática de vivienda protegida, las exenciones fiscales para promover la compra hipotecaria y la exigüidad del parque de vivienda pública —diez veces inferior a la media europea— han expuesto a la población española a una de las mayores tasas de sobreesfuerzo residencial de toda Europa.
En una economía excesivamente dependiente del turismo masivo y el sector inmobiliario, los centros urbanos son pasto de la gentrificación, que expulsa a las clases populares y a las nuevas generaciones hacia periferias dispersas donde dependen más del coche. Además, pese a su considerable peso en el PIB estatal, la industria de la construcción no ha sido capaz de rehabilitar un parque edificado muy envejecido, con mala accesibilidad y muy ineficiente desde el punto de vista energético. Tampoco ha sabido renovarse para superar el uso de materiales altamente contaminantes como el hormigón armado, responsible del derroche energético, del dispendio de agua y de un 6% de las emisiones globales de CO₂.
La vivienda asequible como Renta Básica Universal en especies
Pese a constituir un grave problema, la vivienda puede convertirse en una gran solución. La innovación en políticas de vivienda asequible y sostenible puede ser una de las recetas más efectivas para afrontar las crisis económica, social y ambiental que tenemos por delante. Para empezar, la vivienda pública puede comportarse como una suerte de Renta Básica Universal (RBU) en especies. En cantidades suficientes —cercanas a la normalidad europea— y con una correcta distribución territorial —evitando la formación de guetos periféricos—, un buen parque de alquiler público aliviaría la alta proporción de ingresos que los hogares dedican a pagarse un techo. Ello redundaría en la reactivación del consumo doméstico y del comercio de proximidad, aparte de amortiguar los costes sociales de la destrucción de empleo que puede acarrear la automatización en las próximas décadas. También dificultaría el chantaje de la precariedad laboral y proporcionaría a los trabajadores más tiempo libre para el ocio, la formación o la participación ciudadana.
Todos estos beneficios ya se esgrimen con frecuencia en defensa de la RBU monetaria, pero hay otros que solo se conseguirían mediante una RBU residencial. Por un lado, la primera entraña el riesgo de que los propietarios del suelo absorbieran la nueva liquidez de la que dispondría la población mediante el encarecimiento de alquileres o hipotecas. Ello sería mucho más improbable en el segundo caso, al estar buena parte de la oferta en manos de la administración pública. Por otro lado, al relajar el apremio por aglomerarse en los centros de actividad económica, la RBU monetaria podría provocar una centrifugación de la población hacia periferias donde los precios de la vivienda son más bajos. Esta dispersión acarrearía externalidades negativas para el bien común, tales como el encarecimiento de infraestructuras y servicios, el despilfarro energético, la depredación territorial o el aumento de la contaminación y las emisiones con efecto invernadero. En cambio, la RBU residencial evitaría estos efectos si se implementara mediante estrategias urbanísticas que garantizaran la correcta distribución del parque asequible en barrios mixtos y compactos, es decir, equipados, caminables y bien servidos por el transporte público.
Un Green New Deal para la vivienda sostenible
El sector de la construcción es uno de los más atrasados en términos de prefabricación. Así como la industria de la automoción, la de los electrodomésticos o la de las tecnologías de la información y la comunicación (TIC) han experimentado una evolución exponencial en el último siglo, la edificación sigue estancada en deseos de excesiva consistencia y durabilidad que la hacen más ineficiente, injusta e insostenible en términos económicos, sociales y ambientales. El uso de materiales pesados e irreversibles como el ladrillo, el acero y, muy especialmente, el hormigón armado, genera gran cantidad de externalidades negativas, tanto en la construcción como en el mantenimiento y el derribo de los edificios.
En cambio, la industrialización de módulos prefabricados, ligeros y en seco —sin consumo de agua— conlleva innumerables beneficios ambientales en el ámbito de la construcción o la rehabilitación de viviendas confortables, accesibles y con altas prestaciones térmicas y energéticas. Dada la elevada demanda de vivienda asequible, esta industria podría suponer toda una revolución en la reconversión de sectores obsoletos, contaminantes y altamente subvencionados como la automoción o el turismo. Un Green New Deal centrado en la industrialización de componentes constructivos sostenibles estaría perfectamente alineado con los objetivos del Pacto Verde Europeo y justificaría su financiación con fondos comunitarios, puesto que crearía valor añadido en términos sociales y ambientales. Desde el punto de vista social, contribuiría en gran medida a la relocalización y la diversificación de la actividad productiva, así como a la creación de decenas de miles de empleos cualificados y estables. Desde el punto de vista ambiental, serviría para mitigar en buena parte las emisiones contaminantes, el derroche de agua y la dependencia energética.
Dentro del campo de la prefabricación, existen dos líneas especialmente innovadoras en términos ecológicos. Por un lado, la reutilización de contenedores marítimos saca el mejor provecho de su ligereza y capacidad portante, evitando el consumo energético que supone fundir acero o el desperdicio de agua que implica el uso de hormigón. Por otro, el uso de módulos de madera contralaminada (CLT) extraída de plantaciones locales —que han fijado carbono durante su crecimiento— conjuga en un solo material ligero y preciso altas prestaciones térmicas y estructurales. Tanto en un caso como en el otro, no sólo se acorta y se abarata sustancialmente la obra, sino que también se evita el derribo y la gestión de los escombros, puesto que los componentes modulares son desmontables, transportables y reutilizables en otras edificaciones. Al fin y al cabo, toda una revolución industrial basada en la construcción sostenible, la creación de empleo de calidad y la defensa del derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad. ¿Hay alguna receta mejor para salir de la crisis?
